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Regularização Fundiária da Lei Nº. 11.481/2007

A REGULARIZAçãO FUNDIáRIA DA LEI Nº. 11.481/2007

PARA ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL e O REGISTRO DE IMÓVEIS

João Pedro Lamana Paiva

Registrador e Tabelião de Protesto

O sistema registral e notarial vem recebendo a consideração que merece, fruto do desempenho das atividades desenvolvidas junto às comunidades e da credibilidade dos serviços prestados com celeridade e eficiência.

Sabemos que, neste século XXI, o Brasil tem produzido leis que estão beneficiando a população, com o objetivo de regularizar a propriedade imóvel com o fim de que todos possam ter a casa própria, em cumprimento ao Direito de Moradia que o cidadão tem assegurado pela Constituição Federal.

A prova disso está na publicação da elogiável Lei n° 11.481/2007, que estabeleceu novas diretrizes para regularização da propriedade imobiliária, bem como criou novos Direitos Reais, acrescentando no art. 1.225 do Código Civil, os incisos XI – a concessão de uso especial para fins de moradia e XII – a concessão de direito real de uso. Também acrescentou, como bens passíveis de hipoteca, no art. 1.473, os incisos VIII – o direito de uso especial para fins de moradia; IX – o direito real de uso e X – a propriedade superficiária.

As alterações operadas na Lei n° 9.636/98, instituíram a possibilidade de a União realizar a regularização de ocupações existentes em imóveis pertencentes a seu patrimônio, inclusive em relação a assentamentos informais de populações carentes e de baixa renda, tanto em imóveis urbanos como rurais, basicamente para fins de moradia.

As inscrições de ocupação dos referidos imóveis ficam a cargo da Secretaria do Patrimônio da União (SPU), podendo haver transferências de posse na cadeia sucessória do imóvel, mediante anotação em seu cadastro administrativo.

Com a alteração do art. 7º do Decreto-lei n° 271/67, foi instituída a concessão de uso de terrenos públicos ou particulares, remunerada ou gratuita, por tempo certo ou indeterminado, como direito real resolúvel, para regularização fundiária de interesse social, urbanização, edificação e outras finalidades.

Para demarcação desses terrenos visando à regularização fundiária de interesse social, a União poderá lavrar auto de demarcação nos seus imóveis, sendo considerada como de interesse social a regularização destinada a atender famílias com renda familiar mensal não superior a cinco salários mínimos.

O auto de demarcação assinado pelo Secretário do Patrimônio da União, deverá ser instruído com:

planta e memorial descritivo da área a regularizar;
planta de sobreposição da área demarcada;
certidão da matrícula ou da transcrição da área a regularizar;
certidão da Secretaria do Patrimônio da União – SPU, indicando o Registro Imobiliário Patrimonial – RIP e o responsável pelo imóvel;
planta de demarcação da linha preamar média (LPM) para terrenos de marinha;
planta da linha média de enchentes ordinárias (LMEO), para terrenos marginais a rios federais.

A regularização fundiária observará o seguinte procedimento (artigos 18-A a 18-F do DL n° 9.760/46, com redação dada pela Lei n° 11.481/2007):

Prenotado e autuado o pedido de registro da demarcação no Registro de Imóveis, o Oficial procederá às buscas verificando a existência de matrículas ou transcrições relativas à área a ser regularizada.
Inexistindo matrícula ou transcrição e estando a documentação em ordem, o RI abrirá matrícula do imóvel em nome da União, registrando o auto de demarcação.
Havendo registro anterior, o RI notificará pessoalmente o titular do domínio e, se não for encontrado, por edital, assim como os confinantes, ocupantes e terceiros interessados, estes só por edital (cujas duas publicações serão a cargo da União).
Decorrido o prazo de 15 dias após a última publicação sem que haja impugnação, o RI abre matrícula em nome da União e registra a demarcação, cancelando o registro anterior em virtude da nova abertura e procede às necessárias averbações junto aos registros anteriores, se for o caso.
Havendo impugnação, o RI dará ciência à União, que tentará acordo com o impugnante. Não havendo acordo, remete-se a questão ao juízo competente (da Justiça Federal), prosseguindo o registro quanto à parte incontroversa.
Julgada improcedente a impugnação, os autos voltam ao RI para a abertura de matrícula em nome da União, cancelamento de registros anteriores e realização das eventuais averbações necessárias.
Julgada procedente a impugnação, os autos são restituídos ao RI para as necessárias anotações e restituição ao Poder Público.
A prenotação do pedido de registro da demarcação fica prorrogada até o cumprimento da decisão judicial ou até seu cancelamento a pedido da União, não se aplicando a estas regularizações o cancelamento por decurso de prazo.

Esse novel diploma legal possibilitou, ainda, a aplicação deste procedimento às regularizações fundiárias de interesse social em imóveis de propriedade dos Estados, Distrito Federal e Municípios (art. 22 da Lei n° 11.481/2007).

Também é importante salientar que as operações imobiliárias envolvendo terrenos da União, dos Estados, Distrito Federal e Municípios, implicam a apresentação de Declaração sobre Operações Imobiliárias em Terrenos da União – DOITU em meio magnético, pelos Cartórios de Notas, Registro de Imóveis e Títulos e Documentos, com relação às suas áreas de responsabilidade.

A Lei nº 11.481/2007 alterou o parágrafo e acrescentou outro no art. 22, da Lei nº 9.514/97, introduzindo os incisos II – o direito de uso especial para fins de moradia; III – o direito real de uso, desde que suscetível de alienação; e, IV – a propriedade superficiária, além do § 2º. Finalmente, a referida Lei acrescentou o artigo 290-A na Lei nº 6.015/73, instituindo casos de gratuidade no Registro de Imóveis, específicos para regularizações fundiárias de interesse social e para a primeira averbação de construção residencial de até 70m² em áreas urbanas que tenham sido objeto dessas regularizações, desnecessária a comprovação do pagamento de tributos ou contribuições previdenciárias.

Assim, sem sombra de dúvidas, o advento dos novos institutos legais destinados a operacionalizar a regularização fundiária em zonas especiais de interesse social representa um avanço para a organização das cidades e das zonas rurais em todos os recantos do país, mas não deixou, ao mesmo tempo, de ter sido uma iniciativa tímida já que se limitou a bens imóveis pertencentes ao domínio público em todas as esferas políticas da Federação (União, Estados, Distrito Federal e Municípios). Teria sido um avanço derradeiramente revolucionário a instituição de instrumentos semelhantes destinados à regularização imobiliária incidente, também, sobre a propriedade privada, levando-se em consideração, especialmente, as dificuldades enfrentadas, pela população economicamente mais carente, para o desenvolvimento regular de processos de usucapião que, mesmo na modalidade constitucional (CF, artigos 183 e 191), demandam estrutura de assistência judiciária disponível, contratação de serviços técnicos de planimetria nem sempre disponíveis, além da geração de uma natural sobrecarga de trabalho e outros custos para o desempenho da atividade jurisdicional.

Sapucaia do Sul-RS/Setembro/2007