PANORAMA HISTóRICO DO REGISTRO DE IMóVEIS NO BRASIL
DÉCIO ANTÔNIO ERPEN
JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA
De 22 de abril de 1500 até a Independência do Brasil, pertencia ao Rei de Portugal toda a posse sobre o território descoberto, a título de domínio original do Estado. Investido o Rei deste senhorio, em 1532, determinou a divisão administrativa do território em 15 capitanias. a partir de março do mesmo ano, as primeiras cartas de doação começaram a ser entregues aos beneficiários.
O historiador Hélio Viana afirma que em 1504 já fora criada a primeira Capitania Hereditária do Brasil: Ilha de São João ou da Quaresma – hoje Fernando de Noronha – e doada a Fernão de Noronha.
Embora houvesse sido o território, na primeira divisão administrativa do Brasil, dividido em 15 partes, foram apenas 12 os donatários, cujos quinhões foram delimitados e as prerrogativas inseridas nas respectivas Cartas de Sesmarias, começou a cindir-se o domínio original do Estado, iniciando o domínio privado sobre as terras.
Da Independência até o ano de 1850, houve ocupação do solo pela tomada da posse sem qualquer título.
O Registro Imobiliário no Brasil tem sua origem fixada pela Lei 601, de 18.09.1850 e seu Regulamento 1.318, de 30.01.1854, quando a posse passou a ser reconhecida perante o Vigário da Igreja Católica. Por isso, essa lei passou a ser conhecida por “Registro do Vigário” e se fazia na freguesia da situação do imóvel. O efeito desse registro era meramente declaratório, para diferenciar o domínio particular do domínio público, conforme lição de Waldemar Loureiro.
Segundo José Maria Junqueira de Azevedo, o Registro de Imóveis, com a função de transcrever aquisições imobiliárias e inscrever ônus reais, instituiu-se, no Brasil, pela Lei 1.237, de 24.09.1864, regulamentada pelo Dec. 3.453, de 26.04.1865. Anteriormente, com o fim restrito de inscrever hipotecas, criou-se, pela Lei Orçamentária 317, de 21.10.1843, o Registro Hipotecário. Vigoravam, até então, as normas do Registro Paroquial. Vê-se, assim, que o instituto do crédito precedeu à titulação da propriedade. a inscrição da hipoteca antecedeu a transcrição do imóvel, que só veio a ser instituída com a lei antes referida, que transformou o Registro de Hipotecas em “Registro Geral”. Foi aquele que deu origem ao Registro de Imóveis, haja vista seu escasso préstimo para o crédito.
A citada Lei 1.237 substituiu a tradição da coisa pela transcrição do título como modo de transferência, continuando o contrato, antes dela, a gerar apenas obrigações. Ampliou, assim, o registro para as transmissões de bens de raiz por atos inter-vivos e constituição de ônus reais, firmando o princípio de que a transmissão do imóvel só se operava por via de Registro, na data deste e, embora não induzisse prova de domínio, regulou a inscrição hipotecária, quer legal, quer convencional, declarando indispensável a transcrição, para validade contra terceiros.
Seguiram-se a Lei 3.272, de 05.10.1885; o Dec. 169-A, de 19.01.1890, e o Dec. 370, de 02.05.1890, que introduziram modificações no Estatuto de 1864 e proclamaram que o contrato, antes de transcrito, só conferia direitos pessoais aos contratantes. Tinha essa doutrina precedentes firmados por Teixeira de Freitas, na Consolidação das Leis Civis. Prescreviam as ordenações, no concernente à transmissão da propriedade imóvel, “que essa se operava por força do contrato, tanto que ao comprador fosse entregue a cousa e pagar o preço, logo é dela feito senhor”.
Consolidando a legislação filipina e notando os inconvenientes da transmissão de imóveis tão-só por força do contrato, assentou Teixeira de Freitas que “para a aquisição do domínio não basta, simplesmente, o título, mas deve aceder à tradição; e, sem esta, só se tem direitos pessoais”. Ao comentar o art. 524, nota 27, da Consolidação, melhor esclareceu o jurista o seu pensamento: “Nos países onde o registro de títulos translativos da propriedade imóvel é necessário, ou importando em prova oficial do domínio, ou sendo, simplesmente, veículo de publicidade, prefere como leg
ítimo adquirente, aquele que tiver registrado seu título de aquisição, ou que tiver, a seu favor, a prioridade no Registro. Em tal caso, só depois da transcrição ou inscrição no Registro, é que o título opera seus efeitos, em relação a terceiros”. e conclui afirmando: “Estamos hoje, quanto à transmissão de imóveis, por atos intervivos, no caso desses países, onde o registro de títulos translativos da propriedade de imóvel, é a sua tradição legal”.
Em referência aos ônus reais, estatui o mesmo preceito: “Para a hipoteca convencional produzir os efeitos do art. 1.269, é necessário que seja inscrita no Registro Geral de Hipotecas e esses efeitos começam a existir da data da inscrição” (art. 1.283). Era, aliás, o que dispunha o regulamento anterior, prescrevendo o art. 9. que as “hipotecas convencionais só valem contra terceiros, da data da inscrição”.
Confirmou Carlos de Carvalho “esses preceitos, estabelecendo que a tradição dos bens imóveis, por efeito de atos inter-vivos, gratuitos ou não, só produzem efeitos, a respeito de terceiros, pela publicidade legal, isto é, a transcrição no Registro e desde a data dele”. e aditou que “até a transcrição, a tradição só obriga as partes contratantes”. Ressalvou, porém, que a transcrição “não induz prova de domínio, que fica a salvo a quem o for”. E, ao enumerar os atos sujeitos à transcrição, “para valer contra terceiros desde a data dela” isentou da transcrição as transmissões “causa mortis” ou por testamento e os atos judiciários.
Ainda no ano de 1890, assinalou-se no Brasil, tentativa de adoção do sistema australiano, conhecido como o Registro Torrens, nos termos do Dec. 451-b, de 31.05.1890, regulamentado pelo Dec. 955-A, de 05 de novembro do mesmo ano.
O Registro Torrens constituiu tentativa de emprestar aos atos do registro da propriedade imóvel segurança e liquidez, fazendo incontestáveis os títulos registrados. Seria esta a situação dos cadastros germânicos. Foi admitido no Brasil para certos casos de legalização da propriedade rural. Aquele sistema, embora a afinidade com o germânico, é originário da Austrália, idealizado pelo deputado e oficial do Registro de Imóveis Sir Robert Torrens, que emprestou seu nome ao processo. Cifra-se este, no dizer do organizador, em providências que ministrem excepcional segurança às transações imobiliárias.
Para obter cadastro ou matrícula, no Registro Torrens, deve o interessado requerê-la ao Juiz, perquirindo-se a boa origem, nos termos da Lei 6.015/73, aduzindo provas da legitimidade do domínio pelo seu título, devidamente filiado. Assim, era uma espécie de processo depurativo do domínio, declarado legítimo judicialmente. a titularidade seria, desse modo, inatacável juris et de jure. Verificada a regularidade do processo e não havendo contestação de terceiros, promove-se o registro, ficando arquivados, em cartório, os documentos apresentados.
Do Código Civil
Com o advento do vigente Código Civil, em 01.01.1917, a transcrição do título hábil, no registro imobiliário da situação do imóvel, passou a constituir exigência para a aquisição da propriedade imóvel (art. 530). Aliás, o Código Civil dedicou a Seção VI do Cap. XI do Tit. III, “Do direito das coisas”, ao Registro de Imóveis. Regulou minuciosamente a matéria, determinando sua função e alcance. Inovou em muitos pontos a legislação anterior; fez obra de sabedoria e proveito, saneando lacunas do regime anterior. São os seguintes os pontos culminantes da codificação: “a) que os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos, por atos intervivos só se adquirem depois da transcrição do referido título, no Registro de Imóveis (arts.
Sobre os ônus reais, estabeleceu princípios correlatos: “a) que todas as hipotecas serão inscritas no lugar do imóvel (art. 831), não se destinguindo entre as hipotecas legais ou convencionais e abolindo as hipotecas ocultas; b) que o número de ordem determina a prioridade e esta a preferência, entre as hipotecas (art. 853, par.ún.); c) que as hipotecas somente valem contra terceiros, desde a data da inscrição e que, enquanto não inscritas, só subsistem entre os contraentes (art. 848)”.
E determinou que o Registro de Imóveis compreendesse:
I – “a transcrição dos títulos da propriedade, enumerada no art. 532; II – a transcrição dos títulos constitutivos de ônus reais, sobre coisas alheias; III – as inscrições das hipotecas (a
rt. 856, I a IV)”.
Consagrava-se, dessa forma, o princípio de que a “propriedade imóvel só se adquire pelo registro” que é, assim, a forma e o modo de aquisição. Os atos contratuais ou os judiciários reputam-se preparatórios, pois só obrigam as partes contraentes. Vulgarizou-se esse princípio, traduzindo-se na linguagem popular pela afirmação de que “quem não registra não é dono”. e o Código Civil, regulando a matéria, colocou-se entre as mais adiantadas legislações.
Leis e decretos posteriores
O Código Civil necessitou de regulamentação no tocante à matéria registrária e seus serviços específicos, o que se deu através de decretos. Houve grande progresso na matéria ao erigir-se a transcrição em troca da tradição solene da transação, geradora do direito real para o adquirente, com a transmissão do domínio.
Entretanto, com o desenvolvimento socioeconômico e jurídico do país, começaram a surgir as falhas e deficiências do sistema imobiliário.
O Código Civil instituiu um sistema de registro imobiliário comum, mas obrigatório, abrangendo todos os atos judiciais e extrajudiciais, porquanto anteriormente aqueles estavam excluídos dos registros, tornando o sistema inseguro. Mas não se aboliu o sistema Torrens, com o que se ficou com dois sistemas simultâneos: um comum e obrigatório (instituído pelo Código Civil), com presunção relativa de domínio e outro facultativo (o Registro Torrens), com presunção absoluta do domínio. Ainda hoje persiste o duplo registro sobre determinados imóveis, em regiões localizadas.
Sucederam-se leis e decretos aplicáveis ao Registro de Imóveis, sendo o primeiro o de n. 12.343, de 03.01.1917, que deu instruções para a execução dos atos dos registros instituídos pelo Código Civil. Seguiram-se a Lei 4.827, de 07.02.1924; o Dec. 18.527, de 10.12.1928 e o Dec. 4.857, de 09.11.1939, modificado pelo Dec. 5.718, de 26.02.1940. Esses dois decretos vigoraram por mais de 30 anos, contemplando figuras jurídicas novas, como o loteamento de terrenos urbanos e rurais, para venda a prestações; a promessa de venda e compra do imóvel loteado e não loteado; o contrato de penhor rural; o condomínio em prédios de apartamentos. Foi seu elaborador o eminente jurista Filadelfo de Azevedo.
Seguiu-se o Dec.-lei 1.000, de 21.11.1969, que atualizou as normas da legislação anterior. Como já foi afirmado, esse Decreto-lei, depois de ter a sua vigência prorrogada várias vezes, acabou sendo definitivamente revogado, a despeito de seus incontestáveis merecimentos. Salientou-se pelo empenho em simplificar os trâmites cartorários, dispensando, por inúteis, certos assentamentos, como os do Livro-Talão. Ao mesmo tempo, permitiu que os livros do registro fossem substituídos por fichas ou pelo sistema de folhas soltas, suscetíveis de serem datilografadas. Cuidou de abreviar providências escusadas, facilitando a tarefa dos escrivães e auxiliares. Acompanhou, assim, o progresso da tecnologia, em matéria de escrituração dos atos do registro, à maneira dos progressos da escrituração bancária, comercial e pública. Tentou retirar das Serventias da Justiça os processos morosos, intrincados e obsoletos.
Em substituição a esse Decreto-lei, elaborou-se a vigente Lei 6.015, de 31.12.1973, alterada pela Lei 6.216, de 30.06.1975. Dentro dos roteiros da Lei 6.015, primou por maior simplificação, condensando no Título V a matéria relativa ao Registro de Imóveis (arts.
Vige no país o princípio da territorialidade para fins de registro. de regra, cada Municipalidade tem um registro imobiliário, o órgão isolado, sem conexão com os demais. e a competência para a prática dos atos é absoluta. Se o registro for promovido em circunscrição diversa, o ato é considerado inexistente.
De outro lado, nas escrituras de compra e venda exigem-se muitos documentos fiscais, além do tributo correspondente, o que não acontece com os documentos particulares. Daí porque se opta pela solução mais cômoda. O Brasil real não coincide com o Brasil legal. Há um incessante combate entre os documentos públicos e os particulares.
O principal e mais transcendente está na instituição da matrícula para cada imóvel em sua folha, na qual os registros e as averbações dos títulos que tenham por objeto o imóvel matriculado são efetuados, cronologicamente, modificando radicalmente a sistemática tradicional do registro, proporcionando a futura cadastração imobiliária, aproximando-nos bastante do sistema cadastral germânico, considerado o mais perfeito por todos os especialistas na matéria.
Outrossim, a matrícula (fólio real), se distingue de outras em países irmãos, porquanto a brasileira mantém todos os requisitos anteriores. Um autêntico curriculum vitae da propriedade imobiliária. O
inconveniente está em que ela só foi instituída a partir de 01.01.1976, trasladando-se os atos existentes anteriormente (transcrições e inscrições). e não houve obrigação legal de todos os interessados de trasladar para o novo sistema, assim que temos propriedades tituladas sob a égide da transcrição, cujos livros obsoletos e manuscritos remanescem e são manuseados, e temos propriedades já lançadas em matrículas abertas sob os auspícios da nova lei, valendo-se dos dados existentes. Isso acarreta grandes dificuldades no manuseio e controle dos atos, quer pela falta de espaço, quer pela corrosão do tempo. Tal obrigação somente ocorre quando se pratica ato passível de registro.
Os atos judiciais são passíveis de registro, mesmo os de caráter acautelatório, v. g., protestos contra alienação. Mas há luta constante entre a atividade registral e a jurisdicional, entendendo alguns magistrados que a eficácia de seus atos não pode ser condicionada a registro, porquanto estaria ferida a soberania dos vereditos. Não existe, ainda, no Brasil, uma consciência fundada na segurança jurídica como fator de paz social.
A grande característica que existe na prática brasileira está nos chamados contratos de promessa de compra e venda, feitas por instrumento particular. Com grande extensão territorial, a propriedade no Brasil foi dividida sem nenhuma programação. O êxodo rural precipitou o parcelamento do solo, o que se deu através de pré-contratos. Nos tribunais valoriza-se a posse. e hoje, no Brasil, cerca de 40% das propriedades ocupadas, com situação jurídica consolidada, não são tituladas. Deferiu-se às promessas um direito real oponível. e mesmo sem título definitivo, o promitente comprador dispõe da coisa (v. g., constrói etc.). É uma realidade social. Os tribunais estão abarrotados com demandas advindas de instrumentos particulares, e sem registro. e valoriza-se a posse como fator social, em detrimento do sistema registral que outorga a segurança jurídica.
Assim, o Direito registral somente criou sua autonomia com a Lei 6.015/73. Até então era mero apêndice do Código Civil. Nem a cadeira didática de Direito notarial e registral tínhamos.
O sistema registral brasileiro é constitutivo (só se adquire a propriedade com o registro). É descentralizado com mais ou menos 3.200 Registros de Imóveis distribuídos pelo Brasil), sendo o registrador um profissional do Direito, remunerado pela parte (sistema privatizado) e seu ingresso dar-se-á por concurso público realizado pelo Poder Judiciário, que fiscaliza seus atos, nos termos da recente Lei 8.935/94, que regula a atividade de registro. Mas esse sistema ainda exige aperfeiçoamento.
Com efeito, a Física e a Mecânica revogaram a Geografia; o fax revogou a telegrafia e os correios; a informática revogou a máquina de escrever e outros hábitos. a mídia acirrou as tendências sociais. Há que se repensar fundo e rápido um sistema registral moderno e principalmente abrangente. a publicidade passiva, circunscrita a uma pequena Municipalidade não integrada ao orbe, tende a desaparecer. a tendência mundial é de blocos (de países, de Estados-membros, de micro-regiões) com fins mais variados. e devemos instituir uma publicidade similar a uma encíclica papal urbi et orbi, pena de sermos atropelados pela história, se já não o somos.
