LEGISLAÇÃO

ASPECTOS GERAIS DE SUA INTRODUÇÃO NO ORDENAMENTO JURÍDICO
A portabilidade de financiamento imobiliário com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia foi criada com o objetivo de possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e melhores condições gerais adequadas à capacidade de pagamento do devedor/confitente fiduciante, a exemplo de outros países.
Surgiu para acompanhar a tendência do mercado financeiro, que na última década tem observado uma substancial redução na taxa SELIC, mediante a Lei Federal n.º 12.703 de 8 de agosto de 2012, que converteu a Medida Provisória n.º 567 de 3 de maio de 2012
Assim, vislumbra-se que o nascimento das regras da portabilidade, ocorreu para promover a aceleração econômica e, talvez por isso, observou apenas as regras de direito financeiro e econômico para sua formatação, deixando de lado o direito civil e, em consequência, o direito registral pátrio.
Portanto, para operacionalizar a portabilidade de crédito de financiamento imobiliário, seja no momento da celebração do contrato, seja no momento do registro do título, não devemos considerar isoladamente as regras introduzidas pela inovação legislativa, normas estas de cunho essencialmente mercantilista.
Tais regras devem ser conjugadas com as relativas ao direito contratual e ao direito registral, visando à celebração de um negócio jurídico que gere segurança jurídica não só aos diretamente envolvidos no ato, como também ao sistema financeiro nacional e à sociedade como um todo.
OPERACIONALIZAÇÃO
1 – A quitação do financiamento originário – análise do § 3º do artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97, introduzido pelo artigo 5º da Lei Federal n.º 12.703;
2 – A participação do credor originário no contrato de portabilidade de financiamento imobiliário como forma ideal para perfectibilizar o negócio jurídico;
3 – Período de adaptação das instituições financeiras à inovação legislativa – alternativa à participação do credor originário no contrato;
1 – QUITAÇÃO
Artigo 25, § 3º da Lei Federal n.º 9.514/97: “Nas hipóteses em que a QUITAÇÃO da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o TERMO de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera AVERBAÇÃO da sua transferência”.
Ao contrário do que possa parecer, o referido dispositivo legal N Ã O exclui a ocorrência da quitação da dívida em relação ao credor originário e sim veda a emissão do termo de quitação e a consequente averbação individual na matrícula do evento quitação, na medida em que dispõe expressamente que HÁ QUITAÇÃO da dívida anterior em decorrência da portabilidade, bastando a averbação do novo contrato na matrícula.
Logo, a QUITAÇÃO ocorre dentro da contratação da portabilidade e não em documento apartado, não se tratando de quitação do financiamento originário (alienação fiduciária), que está justamente sendo transferido a um novo credor, porém de quitação das obrigações contratuais entre o devedor/confitente fiduciante e o credor (fiduciário) originário, incluindo-se dentre essas obrigações o pagamento da dívida entre eles havida.
Até porque a transferência do crédito somente se perfectibilizará se o credor originário receber integralmente o que lhe é devido.
2 – A FORMA IDEAL DE PARTICIPAÇÃO DO CREDOR ORIGINÁRIO
A participação do credor originário no instrumento que formaliza a transferência do crédito imobiliário na qualidade de interveniente/quitante é a forma ideal para a perfectibilização da portabilidade de financiamento imobiliário (com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia).
Note-se que o credor originário comparece tão somente para declarar qual é o saldo devedor do contrato de financiamento originário (valor a ser portado para o novo financiamento, juntamente com o imóvel objeto da garantia), bem como que recebeu o referido valor dando quitação ao DEVEDOR no âmbito do próprio instrumento que estabelece a portabilidade.
Ou seja, o credor originário não poderá impedir a celebração do contrato de portabilidade, tampouco interferir nas condições contratuais e/ou apresentar qualquer objeção a quaisquer das outras cláusulas do novo contrato, com exceção das com relação à apuração do montante do saldo devedor e à declaração do recebimento deste.
MODELO CLÁUSULA DO CONTRATO DE PORTABILIDADE COM INTERVENIÊNCIA
INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA, DE PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E TRANSFERÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM GARANTIA, DE ACORDO COM AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E DE OUTRAS AVENÇAS N.º________
(…)
CLÁUSULA ………. – DO OBJETO E DAS CONDIÇÕES:…..
(…)
Parágrafo Segundo: o saldo devedor do financiamento anteriormente contratado, registrado sob o R-00/000.000, dar-se-á mediante transferência dos respectivos recursos diretamente a crédito da referida instituição, por conta e ordem do DEVEDOR.
Parágrafo Terceiro: para fins de cumprimento do disposto nesta CLÁUSULA, o DEVEDOR autoriza ao CREDOR a realizar a transferência dos recursos destinados à quitação da dívida financiada anteriormente contratada diretamente à instituição credora indicada.
(…)
CLÁUSULA ……….: da Quitação da Dívida do Financiamento Imobiliário Anterior: Comparece
neste instrumento, na condição de CREDOR PRIMITIVO, o INTERVENIENTE QUITANTE já qualificado, para declarar que recebe neste ato a importância discriminada no item SALDO DEVEDOR, relativo ao FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ANTERIOR do R-00/000.000, a ser quitado com recursos do presente financiamento do Quadro Resumo destinado à liquidação da dívida de responsabilidade do DEVEDOR perante o INTERVENIENTE QUITANTE, nos termos dos parágrafos segundo e terceiro da CLÁUSULA PRIMEIRA deste instrumento. Em razão do pagamento ora efetuado, o INTERVENIENTE QUITANTE dá plena e irrevogável quitação ao DEVEDOR, autorizando ao Oficial de Registro de Imóveis competente a proceder à averbação de portabilidade na matrícula do imóvel identificado no item “IMÓVEL OBJETO DO PRESENTE FINANCIAMENTO (DESCRIÇÃO)” DO Quadro Resumo do presente instrumento de portabilidade de financiamento, promovendo-se a transferência da garantia fiduciária sobre o imóvel, a que se refere a CLÁUSULA ____.
MODELO DE AVERBAÇÃO DE CONTRATO DE PORTABILIDADE COM INTERVENIÊNCIA
AV-00/000.000(nnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnnn), em 00 de janeiro de 2013. –
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO – Nos termos do instrumento particular, com força de escritura pública, de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, de acordo com as normas do sistema financeiro da habitação (SFH) e de outras avenças, celebrado em __ de ___ de ___, pelo credor/fiduciário BANCO YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua agência _____, prefixo ……., CNPJ sob número …………………., representado por seu procurador …………..; pelo devedor/fiduciante _______, já qualificado, e por sua companheira/anuente _______, (qualificação); e pelo credor/fiduciário do financiamento originário, interveniente/quitante BANCO XXXXXX, já qualificado; fica constando que em virtude da portabilidade do financiamento/crédito imobiliário, este último declarou ter recebido o saldo devedor do financiamento primitivo, pelo que deu plena e irrevogável quitação do financiamento aos devedores. Fica constando ainda, que o saldo devedor remanescente do financiamento objeto do R-00, de responsabilidade dos devedores importa em R$ 000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), permanecendo a alienação fiduciária do R-00 e tendo como novo credor o BANCO YYYYY, já qualificado. Fica constando finalmente, que o PRAZO é de _____a (000) meses, com a TAXA DE JUROS constantes do contrato e a FORMA DE PAGAMENTO é de ______ a (000) prestações mensais e sucessivas, no valor total inicial da primeira de R$ 000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com vencimento para 00/00/201_ e as demais em igual dia dos meses subseqüentes. O OBJETO DA GARANTIA, em alienação fiduciária, nos termos do art. 22, da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, é o imóvel desta matrícula, em caráter fiduciário, sendo que o VALOR DA GARANTIA, para efeitos do artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, é de R$ 000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e o PRAZO DE CARÊNCIA para os fins previstos no artigo 26 e parágrafos, da Lei 9.514/97, é de trinta (30) dias, contados da data do vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago, conferindo ao credor o direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para os efeitos do referido artigo. As demais condições constam do instrumento arquivado neste Ofício.-
PROTOCOLO – Título apontado sob o número 000.000, em 00/0/2013.-
Local, Data .-
Registrador/Substituto(a)/Escrevente Autorizado(a):_______________________.-
EMOLUMENTOS – R$000,00. Selo de Fiscalização 0000.00.0000000.00000 –
3 – ALTERNATIVA À PARTICIPAÇÃO DO CREDOR ORIGINÁRIO
NO PERÍODO DE ADAPTAÇÃO À ALTERAÇÃO LEGISLATIVA
Levando-se em conta o compreensível período de adaptação das instituições financeiras à inovação legislativa, convém oportunizar uma alternativa na hipótese do contrato de portabilidade ingressar no Registro de Imóveis sem contemplar a participação do credor originário no negócio jurídico.
Para estes casos, entende-se satisfatória a apresentação de declaração firmada pelo credor originário informando o montante do saldo devedor e manifestando que, em decorrência do contrato de portabilidade avençado, dá quitação ao devedor dos direitos que possuía em relação ao financiamento original.
Entretanto, importa observar que sendo a quitação apresentada desta forma, ou seja, em separado, deverá integrar a própria averbação do contrato de portabilidade, pois, como já antes analisado, o § 3º do artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97 veda expressamente a averbação do termo de quitação.
MODELO DO TERMO DE DECLARAÇÃO DO CREDOR ORIGINÁRIO
ILUSTRÍSSIMO SENHOR OFICIAL DO REGISTRO DE IMÓVEIS DA_________
(INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA DO FINANCIAMENTO ORIGINÁRIO), inscrita no CNPJ sob o n.º 00.000.000/0000-00, com sede em ______, na qualidade de credora fiduciária primitiva do instrumento particular de compra, venda e financiamento de imóvel com alienação fiduciária em garantia firmado em 00.00.0000, tendo por objeto o imóvel da matrícula n.º ____ do Livro 2 – Registro Geral dessa Circunscrição, registrado em __.__.201_ sob o R-00/0000, vem à presença de Vossa Senhoria declarar que o saldo devedor do referido contrato é de R$ 000.000,00 (_____ mil e ___ reais e __ centavos) com data projetada em 00.00.0000.
Declara, outrossim, que em razão da averbação na matrícula n.º 000.000 da PORTABILIDADE de financiamento avençada no “INSTRUMENTO PARTICULAR, COM EFEITO DE ESCRITURA PÚBLICA DE PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E TRANSFERÊNCIA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL EM GARANTIA, DE ACORDO COM AS NORMAS DO SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) E DE OUTRAS AVENÇAS Nº. (número do contrato)” (anexo), firmado entre o(s) devedor(es) fiduciante(s) ______ e o atual credor fiduciário (instituição financeira)______, dá plena e irrevogável quitação ao(s) DEVEDOR(ES) ____________ do direito que possuí em relação ao recebimento do pagamento do saldo devedor objeto do contrato de FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO ANTERIOR registrado no R-00/00.000.
N. Termos,
P. Deferimento.
Local, data.
______________________________
(INSTITUIÇÃO FINANCEIRA CREDORA DO FINANCIAMENTO ORIGINÁRIO)
MODELO DE AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO CONTRATO ACOMPANHADO DO TERMO DE DECLARAÇÃO
AV-000/00000(AV-_____), em 00 de janeiro de 2013. –
PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO – Nos termos do instrumento particular, com força de escritura pública, de portabilidade de financiamento imobiliário e transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia, de acordo com as normas do sistema financeiro da habitação (SFH) e de outras avenças, celebrado em __ de janeiro de 2013, pelo credor/fiduciário YYYYYYYYY., com sede em ___, por sua agência _____, prefixo ……., CNPJ sob número …………………., representado por seu procurador ………………, pelo devedor/fiduciante ……………….., já qualificado, e por sua companheira/anuente, ………………, já qualificada.; e de conformidade com o instrumento particular firmado em __ de __ de __ pelo credor do financiamento originário, BANCO XXXXXXXX., qualificado no instrumento, fica constando que em virtude da portabilidade do financiamento/crédito imobiliário, este último declarou ter recebido o saldo devedor do financiamento primitivo, pelo que deu plena e irrevogável quitação do financiamento aos devedores. Fica constando ainda, que o saldo devedor remanescente do financiamento objeto do R-00, de responsabilidade do devedor importa em R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), permanecendo a alienação fiduciária do R-00 e tendo como novo credor o BANCO YYYYYYY., já qualificado. Fica constando finalmente, que o PRAZO é de ___(000) meses, com a TAXA DE JUROS constante do contrato e a FORMA DE PAGAMENTO é de ________ (000) prestações mensais e sucessivas, no valor total inicial da primeira de R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos), com vencimento para 00/00/2013 e as demais em igual dia dos meses subseqüentes. O OBJETO DA GARANTIA, em alienação fiduciária, nos termos do art. 22, da Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, é o imóvel objeto desta matrícula, em caráter fiduciário, o VALOR DA GARANTIA, para efeitos do artigo 24, inciso VI, da Lei 9.514/97, é de R$000.000,00 (___ mil, ___ reais ___ centavos) e o PRAZO DE CARÊNCIA para os fins previstos no artigo 26 e parágrafos, da Lei 9.514/97, é de trinta (30) dias, contados da data do vencimento do primeiro encargo mensal vencido e não pago, conferindo ao credor o direito de intimar o(s) devedor(es) na forma e para os efeitos do referido artigo. As demais condições constam dos instrumentos arquivados neste Ofício.-
PROTOCOLO – Título apontado sob o número xxxxxx, em 00/00/2013, reapresentado em 00/0/2013.-
Local, Data ..-
Registrador/Substituto(a)/Escrevente Autorizado(a):_______________________.-
EMOLUMENTOS – R$000,00. Selo de Fiscalização 0000.00.0000000.00000 –
PORTABILIDADE E O DIREITO CONTRATUAL
Da mesma forma que é impensável que se admita a rescisão de um contrato sem que um dos contratantes compareça ao ato, é inconcebível admitir a averbação da portabilidade do crédito garantido por alienação fiduciária de bem imóvel regularmente registrada sem qualquer participação no contrato ou manifestação formal apartada, do credor originário, em relação à operação.
Ademais, importa ressaltar que o saldo devedor de uma dívida, no caso em tela decorrente do contrato de financiamento original, bem como a quitação deste saldo, ou seja, as obrigações contratuais a serem adimplidas pelo(s) contratante(s), somente poderão ser atestadas por quem é o detentor originário do crédito.
PORTABILIDADE E PRINCÍPIOS REGISTRAIS
Em virtude de todo o exposto, em observância ao Princípio Registral da Legalidade e visando à segurança jurídica, conclui-se que a manifestação do credor originário, seja como parte interveniente/quitante no contrato, que, por sua vez, é a forma mais recomendada, ou em instrumento de declaração, é requisito obrigatório e indispensável para que o contrato de portabilidade de financiamento possa ser considerado plenamente apto a ganhar acesso ao Fólio Real.
PROJETO DE LEI FEDERAL N.º 4.383 DE 4 DE SETEMBRO DE 2012
Tramita na Câmara dos Deputados o PL n.º 4.383 de 4 de setembro de 2012, projeto de lei de autoria do Deputado Paulo Teixeira – PT/SP, que trata da regulamentação das operações de transferência de crédito de financiamento imobiliário de um credor para outro. Altera o tem 30 do inciso II do art. 167 da Lei Federal n.º 6.015/73, acrescentando o parágrafo único ao art. 31 da Lei Federal n.º 9.514/97 e revoga o artigo § 3º do art. 25 da Lei Federal n.º 9.514/97, e o art. 6º da Lei Federal n.º 12.703/2012.
Com o objetivo de inibir discussões doutrinárias focadas exclusivamente na expressão “portabilidade” que, por sua vez, não possui norma lhe atribuindo um conceito formal, o autor do projeto, Deputado Paulo Teixeira, não utilizou esta expressão (portabilidade) no texto legal, substituindo-a por “operação de transferência de dívida de um credor para outro, inclusive sob a forma de sub-rogação”. Portanto há a alteração da redação do item 30 do inciso II do art. 167 da Lei Federal n.º 6.015/73 para incluir a nova denominação.
Logrou suprimir a praticamente inexistente regulamentação dos procedimentos para a operação financeira, atribuindo obrigações a serem adimplidas pelo credor proponente da transferência e pelo credor original durante o processo de transferência do crédito, tal como a emissão de documento que ateste a validade da transferência no prazo de 2 (dois) dias úteis após o recebimento dos recursos da instituição que pleiteia a transferência de dívida.
O prazo reduzido deve-se ao fato de que o novo credor, ao repassar os recursos ao credor originário, fica sem qualquer garantia até o recebimento do referido atestado a ser emitido pelo credor original.
Mais do que regulamentar a operação de portabilidade em si e estipular obrigações ao credor proponente da transferência, bem como obrigações ao credor originário, figura esta praticamente ignorada pela Lei Federal n.º 12.703/2012, o PL n.º 4.383/2012 cria mecanismos que possibilitam ao credor original oferecer uma contraproposta ao mutuário para permanecer detentor do crédito.
Ou seja, há uma abertura para atuação do credor originário de forma ativa, possibilitando sua interferência na negociação com o fito de não perder o cliente. Assim, verifica-se no projeto de lei o condão também de estimular a livre concorrência entre as instituições financeiras no país.
Finalmente, a revogação do § 3º do artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97 somada à inclusão do parágrafo único ao artigo 31 da mesma lei, sem que tenha sido estipulado qualquer regramento específico relativo à averbação do contrato na matrícula do imóvel objeto da garantia, faz parecer que a portabilidade de financiamento foi equiparada ao instituto da sub-rogação.
Portanto, ainda que o PL 4.383/2012 seja aprovado, os registradores permanecerão sem dispositivo legal que os ampare na prática dos atos registrais decorrentes da portabilidade de crédito, embora com mais subsídios para exigir a manifestação expressa do credor originário dentro ou fora do contrato.
Porto Alegre/março/2013
João Pedro Lamana Paiva
Registrador de Imóveis
TEXTO DO PROJETO
PROJETO DE LEI, Nº 4. 383 DE 2012.
(Do Sr. Paulo Teixeira) Regulamenta a transferência de dívida de um credor para outro, decorrente de financiamento imobiliário, com garantia real, altera o item 30 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, acresce parágrafo único ao art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e dá outras providências.
O CONGRESSO NACIONAL decreta:
Art. 1º A transferência de dívida de um credor para outro, decorrente de financiamento imobiliário, com garantia real, inclusive sob a forma de sub-rogação, obriga o credor original a emitir documento que ateste, para todos os fins de direito, inclusive para efeito de averbação, a validade da transferência.
Parágrafo único. A emissão do documento será feita no prazo de até 2 (dois) dias úteis após o recebimento dos recursos necessários para a efetivação da transferência.
Art. 2º Para fins de efetivação do disposto no art. 1º, a instituição proponente da referida transferência deverá informar à instituição credora original, por documento escrito ou, quando solicitado, eletrônico, as condições de financiamento oferecidas ao mutuário, inclusive as seguintes:
I – a taxa de juros do financiamento;
II – o custo efetivo total;
III – o prazo da operação;
IV – o sistema de pagamento utilizado; e
V – o valor das prestações.
§ 1º A instituição credora original terá até 5 (cinco) dias úteis, contados do recebimento das informações de que trata o caput, para solicitar à instituição proponente da transferência o envio dos recursos necessários para efetivar a transferência.
§ 2º O mutuário da instituição credora original poderá, a qualquer tempo, enquanto não encaminhada a solicitação de envio dos recursos necessários para efetivar a transferência de que trata o §1º, decidir pela não efetivação da transferência, sendo vedada a cobrança de qualquer tipo de ônus ou custa por parte das instituições envolvidas.
§ 3º A eventual desistência do mutuário deverá ser informada à instituição credora original, que terá até 2 (dois) dias úteis para transmiti-la à instituição proponente da transferência disposta no art. 1º.
Art. 3º O credor original deverá fornecer a terceiros, sempre que formalmente solicitado pelo mutuário, as informações sobre o crédito que se fizerem necessárias para viabilizar a transferência referida no art. 1º.
Parágrafo único. O credor original não poderá realizar ações que impeçam, limitem ou dificultem o fornecimento das informações requeridas na forma do caput.
Art. 4º Nos casos em que a transferência de dívida disciplinada nesta Lei ocorrer em período inferior a 24 (vinte e quatro) meses, contado da assinatura do contrato de mútuo com a instituição credora original, fica a instituição credora original autorizada, na forma a ser disciplinada pelo Conselho Monetário Nacional, a exigir ressarcimento financeiro pelo custo de originação da operação de crédito.
Parágrafo único. O ressarcimento disposto no caput não poderá ser repassado ao mutuário, devendo ser proporcional ao valor do saldo devedor apurado à época da transferência e decrescente com o decurso de prazo desde a assinatura do contrato, cabendo sua liquidação à instituição proponente da transferência disposta no art. 1º.
Art. 5º O item 30 do inciso II do art. 167 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com a seguinte redação:
“30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002, realizada em ato único, a requerimento do interessado instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e pelo mutuário.” (NR)
Art. 6° O art. 31 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, passa a vigorar acrescido do seguinte parágrafo único:
“Art. 31
…………………………………………………………………….
…………………………………………
Parágrafo único. O pagamento da dívida poderá ser efetuado por instituição financeira para renegociar as condições contratuais com o devedor fiduciante.” (NR)
Art. 7º O Conselho Monetário Nacional e o Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, no âmbito de suas respectivas competências, expedirão as instruções que se fizerem necessárias à execução do disposto nos arts. 1º a 6º.
Art. 8º O disposto nesta Lei não se aplica às operações de transferência de dívida decorrentes de cessão de crédito entre entidades que compõem o Sistema Financeiro da Habitação, desde que a citada transferência independa de manifestação do mutuário.
Art. 9º Revoga-se o § 3º do art. 25 da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, e o art. 6º da Lei nº 12.703, de 07 de agosto de 2012.
Art. 10. Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.”