(Repórter Marina Schmidt, para o JORNAL DO COMÉRCIO de Porto Alegre)
Quais são os tributos e valores a serem pagos quando se compra um imóvel?
Quando se fala de valores a serem pagos, além do valor de mercado na aquisição de um imóvel, costuma-se lembrar primeiramente do IMPOSTO e dos EMOLUMENTOS, por sua característica de custos públicos incidentes sobre os negócios imobiliários, porque há uma cultura instituída em nosso país no sentido de sempre criticar-se a coisa pública e sua “burocracia”. Entretanto, o primeiro custo com o qual se vai deparar o adquirente do imóvel é com a CORRETAGEM, porque a imensa maioria dos negócios imobiliários é intermediada por imobiliárias ou corretores. Essa corretagem é da ordem de 6% do valor do imóvel e fica previamente ajustada, desde o momento em que o imóvel é ofertado no mercado.
Ultimado o negócio, com o recolhimento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) que, no Município de Porto Alegre, é de 3% sobre o valor de avaliação do imóvel, haverá o pagamento de emolumentos, num primeiro momento para a lavratura da escritura pública de compra e venda e, num segundo momento, para a realização do registro imobiliário,
Assim, comparativamente entre si, o menor desses custos é com os emolumentos que não chegam a 1% do valor do imóvel, porque a tabela aplicável aqui no RS estabelece valores de emolumentos proporcionais à faixa de valor em que se enquadre o valor de avaliação do imóvel, mas estabelece um teto máximo de emolumentos para registros e escrituras que é de R$ 2.358,00 (se o valor do imóvel é superior a R$ 700.108,00 os emolumentos ficam nesse limite).
Dessa forma, para que se ilustre com um exemplo, na aquisição de um imóvel avaliado em R$ 1.000.000,00, a CORRETAGEM seria de R$ 60.000,00, o ITBI seria de R$ 30.000,00 e o valor dos EMOLUMENTOS para a escritura e o registro ficaria em R$ 4.716,00, valor esse que corresponde a 7,86% da corretagem e a 15,95% do valor do imposto.
Há diferença para quem compra o primeiro imóvel?
Gostaríamos de começar a responder essa pergunta com um esclarecimento prévio porque ela envolve, pelo menos em relação aos emolumentos, que é o tema pelo qual podemos falar com maior propriedade, a questão do benefício instituído pelo art. 290 da LRP, que pretende contemplar com uma redução de 50% dos emolumentos na primeira aquisição de imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Essa é uma questão muito delicada para ser explicada a pessoas leigas em Direito Registral. O que ocorre é que esse benefício foi instituído em lei federal e não foi regulamentado na correspondente lei estadual de fixação de emolumentos, já que, pela Constituição, a competência é concorrente entre União e Estados para legislar sobre custas (art. 24, IV). Assim, se houvesse lei estadual regulamentadora do benefício no RS este seria contemplado uniformemente no Estado. Entretanto, somente no Município de Porto Alegre o benefício é reconhecido porque regulamentado por norma administrativa local editada pela Direção do Foro da Capital.
Assim, a resposta a essa pergunta é de grande especificidade: Sim. Aquele que adquire o primeiro imóvel, para uso residencial, financiado pelo SFH, na comarca de Porto Alegre, está beneficiado com redução de 50% do valor dos emolumentos devidos.
O financiamento tem interferência sobre essas cobranças?
Responderemos a essa questão relativamente aos emolumentos devidos em razão do registro imobiliário porque, relativamente ao ITBI, também sabemos que há reduções de alíquotas do imposto a pagar, em razão de utilização de financiamento, mas essas regras são muito complexas pelo que sugerimos que sejam esclarecidas pela Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre, até porque a legislação municipal, nesse particular, sofre constantes alterações.
Assim, para que a pessoa se beneficie da redução de 50% dos emolumentos relativos ao registro imobiliário, os contratos de financiamento têm de utilizar recursos do SFH, os quais, nos termos da Resolução nº 3.932, de 16.12.2010, do Banco Central do Brasil, ficam limitados ao valor de até R$ 450.000,00 (podendo ser acrescidos a esse valor financiado as despesas com “custos cartorários” e com o ITBI). De tal forma, se o valor financiado ultrapassar esse limite, não haverá o benefício da redução de emolumentos porque o contrato não estará caracterizado como do SFH.
Considerando uma pessoa que comprou imóvel na cidade de Porto Alegre no valor de R$ 250 mil, pago a vista, quais são os pagamentos e valores previstos relativos aos custos de tarifas e tributos?
Nessa hipótese, além da CORRETAGEM (de 6%) e do ITBI (de 3%) incidentes sobre o valor do imóvel, como já referido anteriormente, haverá os emolumentos de lavratura da escritura que, pelo valor do imóvel, serão de R$ 892,40 e os emolumentos de registro imobiliário que serão de R$ 882,10.
– Caso o comprador pague o imóvel (mesmo valor – R$ 250 mil) aderindo ao financiamento, arcando com entrada de R$ 80 mil, quais são os pagamentos e valores previstos relativos aos custos de tarifas e tributos?
Nessa hipótese, além da CORRETAGEM e do ITBI (que vai depender de outros limites e de fatores como o uso de recursos de FGTS ou não para definição da alíquota do imposto, o que pode ser esclarecido pela Secretaria da Fazenda do Município de Porto Alegre), não haverá despesas com emolumentos de escritura se o imóvel for financiado com recursos do SFH porque, na hipótese, o contrato lavrado pelo agente financeiro dispensa a escritura, havendo apenas taxas administrativas cobradas pelo Banco pela análise de crédito, avaliação, etc.
As despesas de registro imobiliário, sendo caso de primeira aquisição de imóvel residencial localizado em Porto alegre, financiado pelo SFH, haverá redução de 50% em relação aos emolumentos devidos.
Porto Alegre, 23.8.2013
Entrevistado: IRIB – Instituto do Registro Imobiliário do Brasil