A PORTABILIDADE DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO DA LEI FEDERAL N.º 12.703/2012 E SEUS REFLEXOS
A portabilidade de financiamento imobiliário (com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia) foi criada com o objetivo de possibilitar ao devedor a obtenção de financiamento com redução de taxas e melhores condições gerais adequadas à capacidade de pagamento do devedor/confitente fiduciante, a exemplo de outros países. Surgiu para acompanhar a tendência do mercado financeiro, que na última década tem observado uma substancial redução na taxa SELIC.
Assim, vislumbra-se que o nascimento das regras da portabilidade, mediante a Lei Federal n.º 12.703 de 8 de agosto de 2012, que converteu a Medida Provisória n.º 567 de 3 de maio de 2012, ocorreu para promover a aceleração econômica e, talvez por isso, observou apenas as regras de direito financeiro e econômico para sua formatação, deixando de lado o direito civil e, em consequência, o direito registral pátrio.
Portanto, para operacionalizar a portabilidade de crédito não devemos considerar isoladamente as regras introduzidas pela inovação legislativa, normas estas de cunho essencialmente mercantilista. Tais regras devem ser conjugadas com as relativas ao direito contratual e ao direito registral, visando à celebração de um negócio jurídico que gere segurança jurídica não só aos diretamente envolvidos no ato, como também ao sistema financeiro nacional e à sociedade como um todo.
Com base nessas premissas e após extenso debate, via “net”, sobre o assunto com os colegas registradores Jacomino, Mezzari, Burtet e Weschenfelder, entendo que a participação do credor originário no instrumento que formaliza a transferência do crédito imobiliário na qualidade de interveniente/quitante é a forma ideal para a perfectibilização da portabilidade de financiamento imobiliário (com transferência de alienação fiduciária de bem imóvel em garantia). Note-se que o credor original comparece tão somente para declarar qual é o saldo devedor do contrato de financiamento originário, bem como que recebeu o referido valor dando quitação ao DEVEDOR no âmbito do próprio instrumento que estabelece a portabilidade. Ou seja, não poderá impedir a celebração do contrato, tampouco interferir nas condições contratuais e/ou apresentar qualquer objeção a quaisquer das outras cláusulas do novo contrato, com exceção da apuração do montante do saldo devedor e do recebimento deste.
Da mesma forma que é impensável que se admita a rescisão de um contrato sem que um dos contratantes compareça ao ato, é inconcebível admitir a averbação da portabilidade do crédito garantido por alienação fiduciária de bem imóvel regularmente registrada sem qualquer participação no contrato ou manifestação formal apartada, do credor originário, em relação à operação. Ademais, importa ressaltar que o saldo devedor de uma dívida, no caso em tela decorrente do contrato de financiamento original, bem como a quitação deste saldo somente poderá ser atestada por quem é o detentor originário do crédito.
Assim, levando-se em conta o compreensível período de adaptação das instituições financeiras à inovação legislativa, convém oportunizar uma alternativa na hipótese do contrato de portabilidade ingressar no Registro de Imóveis sem contemplar a participação do credor originário no negócio jurídico. Para estes casos, entende-se satisfatória a apresentação de declaração firmada pelo credor originário informando o montante do saldo devedor e manifestando que, em decorrência do contrato de portabilidade avençado, dá quitação ao devedor dos direitos que possuía em relação ao financiamento original. Entretanto, importa observar que sendo a quitação apresentada desta forma, ou seja, em separado, deverá integrar a própria averbação do contrato de portabilidade, pois o § 3º do artigo 25 da Lei Federal n.º 9.514/97 veda expressamente a averbação do termo de quitação.
Entretanto, o referido dispositivo legal não exclui a ocorrência da quitação da dívida em relação ao credor originário e sim a necessidade de que se proceda à averbação individual na matrícula do evento quitação, na medida em que dispõe expressamente que HÁ QUITAÇÃO da dívida anterior, conforme se observa do texto legal: § 3º: “Nas hipóteses em que a quitação da dívida decorrer da portabilidade do financiamento para outra instituição financeira, não será emitido o termo de quitação de que trata este artigo, cabendo, quanto à alienação fiduciária, a mera averbação da sua transferência”.
Logo, a quitação ocorre, porém não isoladamente e sim dentro da contratação da portabilidade, sendo que não se trata de quitação do financiamento (alienação fiduciária), que está justamente sendo transferido a um novo credor, e sim de quitação das obrigações contratuais entre o devedor/confitente fiduciante e o credor (fiduciário) originário, incluindo-se dentre essas obrigações o pagamento da dívida entre eles havida. Mesmo porque a transferência do crédito somente se perfectibilizará se o credor originário receber integralmente o que lhe é devido.
Da análise acima e em observância ao Princípio Registral da Legalidade e visando à segurança jurídica, conclui-se que a manifestação do credor originário, seja como parte interveniente/quitante no contrato, que, por sua vez, é a forma mais recomendada, ou em instrumento de declaração, é requisito obrigatório e indispensável para que o contrato de portabilidade de financiamento possa ser considerado plenamente apto a ganhar acesso ao Fólio Real.
João Pedro Lamana Paiva