CERTIDõES DE FEITOS AJUIZADOS
Da desnecessidade de apresentação de certidões de feitos ajuizados nas escrituras públicas e nos instrumentos particulares, quando houver declaração do alienante, sob as penas da lei, de que não existe ação que possa comprometer o negócio jurídico realizado.
Visando ao enriquecimento da Ciência do Direito, a discussão do tema envolvendo a necessidade (ou não) da apresentação da certidão de feitos ajuizados em nome do vendedor para o registro de um título de alienação da propriedade imóvel e a análise do artigo intitulado Certidões de feitos ajuizados devem ser obrigatoriamente anexadas ao instrumento particular previsto na Lei 4.380, publicado no Boletim Eletrônico do IRIB número 523, em 7 de agosto de 2002, tendo como autor o nobre colega Eduardo Pacheco Ribeiro de Souza, Titular do 2º Oficial Registral e Notarial de Teresópolis-RJ, venho manifestar minha posição pela desnecessidade da apresentação da certidão dos feitos ajuizados para o registro de título público ou particular que envolva a alienação de imóvel, para reflexão dos colegas e estudiosos do Direito, cujos argumentos são os seguintes:
Primeiramente, entendemos desnecessária a apresentação das certidões de feitos ajuizados em nome do alienante porque assim como ele pode declarar, sob as penas da lei, que não tem débitos para com a Receita Federal e para com o INSS (Lei nº 8.212/91 e Instruções Normativas), poderá fazê-lo, da mesma forma e por analogia, com relação as certidões do foro judicial, podendo afirmar que não tramita contra ele nenhuma ação que possa comprometer o negócio jurídico realizado. Note-se que esta manifestação, sendo inverídica, poderá sujeitá-lo à ação penal competente pela falsidade da declaração.
Também, porque a exigência de tais certidões restringiria o tráfego imobiliário, uma vez que em qualquer comarca do país poderá tramitar uma ação contra o vendedor, podendo repercutir sobre um imóvel do seu patrimônio. Assim, dever-se-ia exigir as certidões dos cartórios de distribuição de todo o país, o que, salvo melhor juízo, não é o objetivo da lei.
Aliás, como dizia o grande Serpa Lopes, “em matéria de Registro de Imóveis toda a interpretação deve tender para facilitar e não para dificultar o acesso dos títulos ao Registro, de modo que toda a propriedade imobiliária, e todos os direitos sobre ela recaídos fiquem sob o amparo de regime do Registro Imobiliário e participem dos seus benefícios”. Como se vê, o Registrador não deve complicar a vida das partes, devendo agir sempre de acordo com os princípios que regem o Direito Registral, em especial o da legalidade.
Ainda, o ordenamento jurídico confere ao credor meios de atribuir publicidade erga omnes ao processo judicial que afete um imóvel, seja através do registro de constrições judiciais (penhora, arresto ou seqüestro) ou do registro da citação de ação real ou pessoal reipersecutória, seja mediante a averbação de indisponibilidade ou de protesto contra alienação de bens. Entretanto, mantendo-se inativo o credor quanto a obtenção de um comprometimento do imóvel, somente lhe será admitida a satisfação do seu crédito pelo comprometimento do imóvel alienado quando reconhecida a fraude a execução. Por outro lado, não constando registro/averbação de ônus gravando o imóvel, a não exibição das certidões de feitos ajuizados não deverá impedir o registro da alienação do imóvel.
Entende-se, contudo, que a lei previu expressamente os casos onde deverão ser apresentadas, necessariamente, as certidões cíveis e criminais, sendo eles os seguintes estabelecidos pelo artigo 18, da Lei nº 6.766/79 e pelo artigo 32, da Lei nº 4.591/64. Nestes casos, não poderá haver a declaração do loteador ou incorporador. Nos demais, admite-se a declaração do alienante em escritura pública ou instrumento particular, sob as penas da lei, de que não existe ação judicial que prejudique o negócio realizado.
Neste sentido, o artigo 1º do Decreto nº 93.240/86, que regulamentou a Lei nº 7.433/85, previu os documentos e certidões que devem ser apresentados, obrigatoriamente, para a lavratura de escrituras públicas e de instrumentos particulares. Dentre eles não houve a previsão expressa para apresentação das certidões de feitos ajuizados. Ainda, entende-se que o inciso V, do art. 1º, ao estabelecer que serão apresentados “os demais documentos e certidões, cuja apresentação seja exigida por lei”, não envolveu a certidão do foro judicial. Este dispositivo legal será aplicado para os casos da Certidão de multas do IBAMA, para a prova da quitação do ITR dos últimos 5 anos etc.
Por fim, a doutrina e a prática notarial e registral já consolidaram entendimento de admitir tal declaração do alienante, dispensando a apresentação da referida certidão.
Sendo estas as considerações acerca do assunto, submeto-as a crítica dos colegas notários e registradores, para que se chegue a um consenso sobre a exigibilidade (ou não) da certidão de feitos ajuizados quando do registro de títulos públicos ou particulares nas Serventias de Registro Imobiliário.
João Pedro Lamana Paiva
Registrador / Tabelião de Protesto
