Sapucaia do Sul, 1º de outubro de 2003.
Prezado Amigo Albergaria:
Manifestando previamente a honra em saudá-lo, venho perante esse inigualável conhecedor do Direito Notarial e Registral e sempre colega, em atenção ao questionamento formulado no Diário das Leis Imobiliário, nº 25, 1º decêndio do mês de setembro de 2003, p.24, relativo ao compromisso de compra e venda de lote como subsitutivo da escritura pública, manifestar-me no seguinte sentido:
Primeiramente, verifica-se que a Lei nº 9.785/99, que alterou o Decreto-Lei nº 3.365/41 (desapropriação por utilidade pública) e as Leis n° 6.015/73 (registros públicos) e 6.766/79 (parcelamento do solo urbano), veio para tratar de um assunto específico, qual seja, a regularização de imóveis oriundos de loteamentos/desmembramentos “populares” onde inicialmente foi prevista a forma do Poder Público (União, Estados Membros, Municípios e Distrito Federal) adquirir a propriedade da área a ser parcelada e destinada à população de baixa renda através da desapropriação, com o registro da imissão proviória na posse, instituto novo e eficiente previsto no art. 167, I, item 36, da Lei nº 6.015/73, e, em seguida, foram previstos os meios legais para se proceder ao pretendido. Desta forma, a moderna legislação serve especificamente para uma determinada finalidade, não devendo ser interpretada extensivamente, nem confundida a ponto de ser aplicada às regularizações de parcelamentos “irregulares” do solo urbano. Como se sabe, loteamento popular não é sinônimo de loteamento irregular, embora muitas vezes se apresentem desta forma para que o Poder Público adote as medidas necessárias para a sua tranformação em loteamento popular.
Também, é sabido que a exegese da lei deve ser feita sistematicamente, devendo o intérprete analisar a norma dentro do contexto em que está inserida, mas não isoladamente.
Assim, salvo interpretação diversa, os §§ 3º a 6º, introduzidos no artigo 26 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano pela Lei nº 9.785/99, se referem exclusivamente para os parcelamentos populares onde tenha havido a imissão provisória na posse pelos Entes da Administração Pública e suas entidades delegadas.
Com isso, os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessões, desde que apresentem os requisitos indispensáveis para o registro, estejam instruídos com a prova de quitação e o comprovante de reconhecimento da incidência ou não do ITBI, bem como com a prova de quitação, são títulos hábeis para a transferência da propriedade, quando o imóvel alienado for oriundo de parcelamento popular, e não indiscriminadamente como foi informado.
Outrossim, importa afirmar que é necessário o instrumento público para a transferência da propriedade de imóveis provenientes de regulaizações, loteamentos e/ou desmembramentos “comuns”, ressalvada a hipótese prevista no artigo 108, da Lei nº 10.406/02, que admitiu o instrumento privado para a alienação e oneração de imóveis de valor inferiro a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Desta forma, para não potencializar polêmica sobre o assunto, urge que se façam estas ponderações, as quais submeto a elevada apreciação de Vossa Senhoria, para análise e crítica.
Segue um abraço fraterno e votos de apreço e admiração.
João Pedro Lamana Paiva
Registrador
