DéCIO ANTONIO ERPEN

Magistrado

JOãO PEDRO LAMANA PAIVA

Oficial de Registro de Imóveis

MARIO PAZUTTI MEZZARI

Oficial de Registro de Imóveis

Introdução

O terceiro milênio está a caracterizar-se como uma virada histórica no tocante ao processo migratório. Nos últimos cinqüenta anos verificou-se um vertiginoso êxodo rural, colhendo as cidades de surpresa. Não havia planejamento urbano, nem legal, nem estrutural. a tecnologia agrícola condenou os minifúndios, tudo aliado à falta de planejamento familiar dos rurícolas.

Os que permaneceram, muito especialmente os rurícolas não-proprietários, com a entrada da agricultura mecanizada, foram para os grandes centros urbanos à procura de emprego para si e para seus filhos. As cidades, todavia, receberam uma sobrecarga demográfica sem estarem preparadas. As Administrações Municipais descuraram na fiscalização, permitindo assentamentos de toda ordem. Até havia estímulo, com fins eleitoreiros. Ou no interesse de alienação de frações, criando-se os chamados condomínios “pro diviso“, dentro de um todo maior.

O primeiro diploma legal de alta expressão consistiu no Decreto-lei nº 58, de 1937, quando foi criada a figura jurídica do loteador, tendo toda a legislação se voltado em prol dos adquirentes, instituindo-se um direito real de aquisição “sui generis”, ou seja, um Compromisso de Compra e Venda, com eficácia “erga omnes”.

O litoral brasileiro foi ocupado, em boa parte, sob os auspícios de tal legislação. As zonas periféricas dos grandes centros urbanos, igualmente. Ainda assim, grassaram inúmeros parcelamentos do solo sem o cumprimento das normas específicas. Isso obrigou o legislador a adotar legislação mais severa, o que aconteceu através da chamada Lei do Parcelamento do Solo, de número 6.766, do ano 1979, quando distinguiu-se a figura do loteamento e do desmembramento. Impôs-se metragem mínima para os lotes. Foi estabelecido o percentual de 35% da gleba para tornar-se área pública. Os requisitos urbanísticos foram ampliados. O descumprimento das normas tidas como de ordem pública passou a ser considerado Crime Contra a Administração Pública, e não mais contra o patrimônio. a autonomia municipal ficou sensivelmente atingida.

No final do milênio, mais precisamente, na última década, houve uma virada histórica: o êxodo passou a ser urbano .

A violência nas cidades; o custo de vida; a qualidade de vida nas metrópoles passou a ser comprometida, o que compeliu a classe média (alta e baixa) a passar a residir nos condomínios fechados ou loteamentos fechados, localizados tanto na periferia dos grandes centros, como na zona rural, antigamente denominada sub-urbana. Isso adveio da capacidade criativa dos técnicos, prestando importante colaboração social.

As vantagens para o poder público foram e são evidentes: desonera-se do trabalho de promover e manter o sistema viário, bem assim a coleta do lixo. Não fica somente aí: não está compelido a fornecer iluminação pública, que deve ser suportada pelos usuários, especificamente. a segurança será privada, à custa dos condôminos.

Em suma: cuida-se de fórmula inteligente para desonerar o Poder Público e permitir precioso espaço, às custas de seus usuários, exclusivamente, enxugando o Estado.

As modalidades de parcelamento do solo

As formas jurídicas tradicionais de parcelamento do solo no Brasil são o loteamento e o condomínio horizontal.

O loteamento foi regulado a partir do Decreto-lei número 58, de 10 de dezembro de 1937, posteriormente revogado parcialmente pela Lei número 6.766/79. Caracteriza-se pela subdivisão da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de vias públicas de circulação, ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias públicas existentes, bem como com a implantação de equipamentos comunitários públicos como praças, parques, play ground etc, todos transmudados em bens públicos de uso comum do povo mediante o registro do loteamento.

O condomínio horizontal, instituído com o advento da Lei nº 4.591/64, ocorre quando as edificações ou conjunto de edificações, ou ainda, construção de casas etc, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, possuem todos os serviços, equipamentos, vias de circulação, praça, play ground etc., como propriedade privada dos comunheiros. No condomínio horizontal tradicional, as unidades autônomas são as casas, os apartamentos, lojas, salas, boxes etc., que deverão estar construídos para que se institua o regime condominial da propriedade horizontal.

Já há algum tempo passou a existir no Brasil e figura do loteamento fechado, no qual o projeto apresentado ao Município e os documentos levados ao Registro de Imóveis obedecem aos ditames da Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/79). é tratado, no primeiro momento, como um loteamento comum. Com o registro do loteamento, há a transferência para o Poder Público Municipal, do domínio das áreas destinadas ao sistema viário, praças e demais equipamentos comunitários. Em ato posterior, a Municipalidade autoriza o fechamento das vias de comunicação – daí a expressão loteamento fechado – concedendo o uso de todas as áreas públicas exclusivamente aos moradores do loteamento. No loteamento fechado, deve ser respeitada a norma federal que prevê um mínimo de 35% de áreas públicas (ainda que posteriormente com o uso exclusivo concedido aos moradores).

Condomínio de lotes – a nova modalidade condominial

Atualmente, porém, têm-se discutido a possibilidade de nova forma de parcelamento do solo para fins residenciais, com profunda repercussão no ramo do Direito Registral Imobiliário. Trata-se da figura do condomínio horizontal de lotes, no qual não há a prévia construção das casas. a unidade autônoma é o próprio lote condominial; o proprietário desse lote pode nele erigir a casa segundo seus interesses pessoais, respeitadas, obviamente, as limitações impostas pela Municipalidade e pelo próprio instituidor do condomínio.

Essa quarta via não constitui-se em loteamento fechado, porque a
propriedade do sistema viário e equipamentos comunitários não passa ao Município, ao contrário, permanece como propriedade dos condôminos. a aprovação do projeto e os procedimentos registrários obedecem aos ditames da legislação de condomínios (Lei nº 4.591, de 1964 e, a partir de 10 de janeiro de 2003, do novo Código Civil).

Para o condomínio horizontal de lotes não existe a exigência legal de que 35% da gleba seja destinada a equipamentos públicos. Fica a critério de cada Muncípio definir esse quantum, quase sempre em índices bem inferiores.

O fundamento legal dessa nova modalidade condominial – condomínio de lotes – encontra-se no artigo 8º da Lei nº 4.591/64 e no artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67. Conforme a Lei nº 4.591/64, somente havendo edificação é que se pode instituir o regime condominial. Mas, por força do artigo 3º do Decreto-lei nº 271/67, equiparam-se as obras de infra-estrutura à construção da edificação:

Logo, a realização das obras básicas do empreendimento supre a necessidade da prévia construção do prédio (casa/edifício), pois o requisito legal contido na lei de condomínios já estará atendido tão-logo a infra-estrutura esteja concluída.

A unidade autônoma será o lote e não a edificação sobre esse. Admite-se a cada proprietário de unidade autônoma a livre utilização e edificação no lote, respeitadas as normas de ordem pública e as prévias estipulações constantes na Convenção de Condomínio. Como acessões que são, as edificações aderirão ao lote, sem, no entanto, alterar a condição jurídica estipulada de que é o lote a unidade autônoma. Na prática, isso tornará desnecessária qualquer alteração nos cálculos, quadros de áreas, projetos, registros e averbações do condomínio, a cada vez que houver construção / demolição / reconstrução. Isso se explica porque, no condomínio horizontal tradicional, os cálculos e registros são feitos com base na área construída e, portanto, sujeitos a alterações a cada modificação na área construída. Já na modalidade do condomínio horizontal de lotes, os cálculos e registros são feitos com base na área do lote e, por conseqüência, permanecem imutáveis mesmo ante significativas alterações nas edificações.

Requisitos para instituição do condomínio horizontal de lotes

No Brasil vige o princípio da autonomia municipal; o Município, respeitadas normas gerais de nível federal, pode planejar e comandar seu próprio processo de urbanização.

Como não existe regulamentação expressa na lei federal a respeito do condomínio horizontal de lotes – trata-se de construção doutrinária, já acolhida por alguns Tribunais – é preciso, como leciona GILBERTO VALENTE DA SILVA (Consultor Jurídico do IRIB), que “… as normas de direito urbanístico do município contemplem a possibilidade administrativa da aprovação do projeto, para ser implantado segundo as normas condominiais.”

Subsidiariamente à legislação municipal que aprovar essa modalidade de empreendimento, há também que se estabelecer os direitos e deveres dos condôminos através de uma minuciosa Convenção Condominial, contendo as normas que vigerão entre os condôminos, bem como as limitações edilícias e de uso do solo relacionadas com cada unidade.

Assim, são requisitos para a configuração do condomínio de lotes, nos quais não haja a prévia construção do prédio (casa/edifício):

1) que o empreendimento seja projetado nos moldes da Lei nº 4.591/64 (com as alterações ditadas pelo novo Código Civil), em que cada lote será considerado como unidade autônoma, a ele atribuindo-se uma fração ideal da gleba e coisas comuns, sendo que nesse todo existirão também as áreas e edificações de uso comum;

2) que o Município disponha de legislação específica, prevendo a possibilidade legal de implantação de condomínio de lotes; e

3) que haja uma Convenção de Condomínio, contendo as limitações edilícias e de uso individual e coletivo do solo, elaborada para resguardar a paz jurídica entre os condôminos.

Procedimentos registrais

Para a implementação desta espécie de parcelamento do solo, é mister que o proprietário/empreendedor apresente ao Ofício do Registro de Imóveis, os seguintes documentos:

1. a) requerimento solicitando o registro da instituição condominial em que conste referência expressa aos dispositivos legais supra citados;

b) projeto devidamente aprovado pela Municipalidade, a qual deverá conter legislação que autorize a aprovação deste tipo de empreendimento, contendo o que segue:

b.3.) planilha de cálculo de áreas;

b.4.) planilha de custos da realização da infra-estrutura;

c) convenção de condomínio, na qual deverão constar, entre outras cláusulas previstas em lei, as formas e características que cada construção poderá apresentar;

2. d) anotação de responsabilidade técnica (ART) do responsável pelo projeto.

Frise-se que poderá haver a realização de incorporação imobiliária para a consecução do condomínio de lotes e, neste caso, a documentação a ser exigida pelo Registrador Imobiliário será a constante do artigo 32, da Lei nº 4.591/64.

Por oportuno, é de se ressaltar que a Lei nº 10.406/02 (Novo Código Civil) alterou dispositivos da Lei nº 4.591/64, ao prever um capítulo denominado “Do Condomínio Edilício” (arts. 1.331 e segs.). Porém, entende-se que o art. 8º, da Lei nº 4.591/64, ainda permanece em vigor, eis que não há previsão em contrário no NCC.

Os procedimentos registrais serão:

a) a incorporação imobiliária (se houver) e a instituição do condomínio serão registradas junto à matrícula da gleba (livro 2 – Registro Geral);

b) a conclusão das obras de infra-estrutura será averbada também junto à matrícula da gleba;

c) a convenção de condomínio será registrada em livro p
róprio (livro 3- Registro Auxiliar) e, ato contínuo, averbada na matrícula;

d) serão abertas matrículas para as unidades autônomas – lotes – para nela serem lançadas as transferências dominiais, as constituições de ônus, as edificações, a referência ao registro da convenção de condomínio e todos os demais atos de registro relativos a cada unidade.

Quando da averbação, na matrícula do lote, da existência do registro da convenção condominial, é de bom alvitre que sejam consignadas as principais regras estabelecidas quanto ao uso do solo e restrições edilícias, para sua plena publicidade.

DéCIO ANTONIO ERPEN

Magistrado

JOãO PEDRO LAMANA PAIVA

Oficial de Registro de Imóveis

MARIO PAZUTTI MEZZARI

Oficial de Registro de Imóveis