João Pedro Lamana Paiva¹

O princípio da concentração propugna que nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à situação jurídica de um imóvel ou às mutações subjetivas que possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao registro/averbação na respectiva matrícula imobiliária. Esse princípio foi doutrinariamente desenvolvido pelos estudos de Décio Erpen, desembargador aposentado do TJRS, e João Pedro Lamana Paiva, registrador imobiliário em Porto Alegre-RS, com a adesão de Mário Pazutti Mezzari, registrador imobiliário em Pelotas-RS.
Esse princípio tem seu fundamento mais remoto no fato de que o Direito só protege aquilo que é dado a conhecer às pessoas e, quando isso não se realize publicamente, pelo menos que chegue ao conhecimento daquelas pessoas que tenham real interesse em relação a determinada situação jurídica. Os direitos imobiliários, por sua vez, no direito brasileiro, integram aquela categoria dos direitos que pressupõem a mais ampla publicidade.
No seu aspecto formal, o princípio da concentração é um dos princípios registrais que decorre da interpretação da Lei dos Registros Públicos e se consagrou na prática registral brasileira, tendo sido amplamente reconhecido, não apenas pelos registradores, mas também pela jurisprudência dos Tribunais.
É, portanto, a explicitação desse princípio, através de um texto legal incisivo, que lhe conferirá a amplitude e reconhecimento que ele realmente necessita, passando a promover uma verdadeira revolução no âmbito do Direito Registral Imobiliário brasileiro.
Assim, a alegação de que esse princípio não seria de obrigatória observância no âmbito dos princípios do Direito Registral, de modo a justificar o total afastamento de sua aplicação, tem sido manifestada como justificativa no sentido de que ele não seja aceito enquanto salvaguarda geradora de segurança aos negócios imobiliários, especialmente pelos defensores da certidão de feitos ajuizados, que a veem como principal instrumento adequado a promover essa segurança. Entretanto, esquecem seus defensores que essa certidão, nos termos da lei, não tem sequer caráter obrigatório para a realização de alienações e onerações imobiliárias.
O princípio da concentração, por outro lado, fornece maior segurança jurídica aos negócios imobiliários porque procura garantir que seja consignada, dentre as informações relevantes sobre o imóvel, num mesmo repositório submetido a grande controle especializado, também as informações sobre a existência de ações ajuizadas relativamente ao imóvel, dispensando que se tenha de recorrer a outras fontes para a obtenção de informação de capital importância à segura realização das transações imobiliárias.
O que está ocorrendo, no momento, através da proposição de projeto de lei no Congresso Nacional, o qual pretende inserir diversas alterações no texto da Lei de Registros Públicos, não é, simplesmente, adotar o princípio da concentração vez que ele já está consagrado no Direito brasileiro. O que sucede é que a nova lei está preocupada em explicitá-lo em toda a sua extensão, evidenciando o seu amplo alcance e suas importantes consequências jurídicas.
Assim, cabe à nova lei esclarecer que, em decorrência do princípio da concentração não mais serão oponíveis, contra terceiros, os atos e negócios jurídicos que não constarem da matrícula do imóvel, protegendo a comunidade quanto aos atos que permanecem ocultos em relação ao imóvel ou que estejam sendo ocultados acerca da real situação do imóvel, em prejuízo de qualquer interessado na negociação do imóvel.
O grande mérito do princípio da concentração é oferecer uma proteção especial aos negócios imobiliários, a qual decorre do efeito publicitário conferido pelo Registro de Imóveis aos atos que nele ingressam.
Dessa forma, o que a nova lei pretende é afastar os riscos a que está sujeito todo aquele que se aventura, hoje, a adquirir um imóvel no Brasil, porque há inúmeras situações contra as quais ele não tem como se resguardar, como é o caso do promitente-comprador que, mesmo não tendo registrado sua promessa de compra e venda na matrícula, estará legitimado a manejar embargos contra o credor hipotecário ou contra o credor que tenha promovido ação executiva, situações que, se adotado em sua inteireza o princípio da concentração, não mais terão lugar.
De acordo com esse novo patamar jurídico, o adquirente também não mais será surpreendido ao saber que o imóvel que comprou estava tombado, assim como a própria fraude à execução passará a ser objetivamente caracterizada fazendo cessar uma infindável discussão jurisprudencial dos Tribunais em torno do assunto e assim por diante.
Aliás, essa explicitação mais ampla do princípio da concentração que se está pretendendo realizar com um novo texto de lei não implicará, necessariamente, o fim da certidão de feitos ajuizados. Ao revés, ela é apenas mais uma das fontes de informação capazes de comprovar a existência de ações judiciais nas quais esteja envolvido certo e determinado imóvel, especialmente quanto a ações de conhecimento, já que as executivas estão contempladas pelo art. 615-A do Código de Processo Civil, constituindo, portanto, um instrumento opcional, à segurança dos negócios, do qual o adquirente poderá servir-se ou não.
O que na verdade ocorre é que aquela informação trazida pela certidão de feitos ajuizados, quando positiva em relação a ações executivas, invariavelmente restará albergada à matrícula, por iniciativa do exequente, visando aos potencializadores efeitos da publicidade registral imobiliária, geradora da tão desejada segurança jurídica àqueles que pretendam negociar o imóvel sem maiores riscos. Ou seja, terá ocorrido a concretização do princípio da concentração, tornando inócua a exibição da certidão.
Além disso, há toda uma grande expectativa de vários setores da economia em relação à aprovação desse projeto de lei pelo Congresso Nacional, a exemplo das empresas do mercado da construção civil, dos bancos, do comércio imobiliário, bem como dos notários e registradores, não só pela perspectiva de agregar grande segurança aos negócios, mas também pela economia e agilidade na realização desses negócios, que se estima poderem ser realizados num prazo três vezes menor do que o atualmente praticado.
Derradeiramente, o Brasil não pode perder essa oportunidade de aperfeiçoar o seu sistema registral imobiliário, através da aprovação do Projeto de Lei nº 5.708/2013, que ora tramita no Congresso Nacional, tornando-o um dos melhores do mundo no oferecimento de segurança jurídica a negócios de tão relevante e crescente importância para a economia global como são os negócios imobiliários.
Porto Alegre/RS/setembro/2013
¹ Registrador Titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Porto Alegre.